בלוג

תוכנית חוף התכלת בהרצליה ממשיכה להתקדם לעבר שלב המימוש. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פרסמה את טיוטת התוכנית המפורטת למתחם 1, הראשון מבין שלושה מתחמי תכנון המרכיבים את הרובע החדש המתוכנן בדרום מערב העיר.

פרסום הטיוטה מהווה אבן דרך משמעותית בתהליך, במיוחד עבור אלפי בעלי הזכויות בקרקע. לאחר שנים שבהן התוכנית התנהלה ברמה המתארית והעקרונית, מתחיל כעת השלב שבו ההוראות הכלליות מתורגמות לחלוקת מגרשים, לקביעת ייעודי קרקע ולהקצאת זכויות בפועל.

בחברת ריף נדלן מציינים כי המעבר לתכנון המפורט מחייב את בעלי הקרקע לעקוב מקרוב אחר התהליך, להבין את משמעות ההקצאות ולהיערך לשינויים שעשויים להשפיע על אופן מימוש הזכויות בעתיד.

מה כוללת ההתקדמות הנוכחית?

בשנת 2022 אושרה תוכנית המתאר של חוף התכלת, אשר חילקה את השטח לשלושה מתחמי תכנון נפרדים. לאחר שעיריית הרצליה החליטה שלא לקדם בעצמה את התוכניות המפורטות, נקבע כי חברת דירה להשכיר תהיה אחראית על קידום מתחם 1, הממוקם בחלקה הצפוני של התוכנית. את שני המתחמים הנוספים צפויה לקדם רשות מקרקעי ישראל.

פרסום הטיוטה למתחם הראשון מסמן מעבר מתכנון כוללני לתכנון מפורט. זהו השלב שבו נקבעים בין היתר מיקום המבנים, גבולות המגרשים, היקפי הבנייה, השימושים המותרים וחלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע.

עבור בעלי הזכויות, מדובר בשלב בעל חשיבות כלכלית ותכנונית רבה, שכן ההחלטות שיתקבלו במסגרת התוכנית עשויות להשפיע ישירות על אופי ההקצאה ועל אפשרויות המימוש העתידיות.

רובע חדש עם מגורים, תעסוקה ומסחר

תוכנית חוף התכלת כולה צפויה לכלול כ 12,500 יחידות דיור, לצד כ 512 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, כ 134 אלף מ"ר המיועדים למלונאות וכ 69 אלף מ"ר של שטחי מסחר.

מתחם 1 משתרע על שטח של כ 595 דונם בדרום מערב הרצליה. גבולות המתחם הם רחוב אבא אבן מצפון, דרך הים ממערב, רחוב אלטנוילנד מדרום ורחוב ישעיהו ליבוביץ' ממזרח.

במתחם מתוכננות כ 4,000 יחידות דיור בתמהיל בנייה מגוון. לאורך תוואי הרכבת הקלה מתוכננים מגדלים שיגיעו לגובה של עד 30 קומות. לאורך דרך הים מתוכננים מבנים מרקמיים בגובה של עד 6 קומות, וביתר חלקי המתחם צפויים להיבנות בניינים בגובה של עד 15 קומות.

תמהיל המגורים צפוי לכלול דירות בשוק החופשי, דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר נגיש בהיקף של לפחות 25 אחוזים וכן פתרונות של דיור עירוני בהישג יד.

לצד המגורים, צפוי המתחם לכלול שטחי מסחר ותעסוקה, בית מלון, מוסדות חינוך, גני ילדים, מבני ציבור, מרכזים קהילתיים ושטחים ירוקים.

שלב מכריע עבור בעלי הזכויות

התקופה שבין פרסום טיוטת התוכנית לבין גיבוש טבלאות ההקצאה והאיזון עשויה להיראות כשלב ביניים, אך עבור בעלי הקרקע מדובר בתקופה משמעותית במיוחד.

בשלב זה מתקבלות החלטות שעשויות לקבוע באילו מגרשים יוקצו הזכויות, עם אילו בעלי קרקע נוספים תתבצע ההקצאה המשותפת ומה יהיו האפשרויות לקידום עסקה או פרויקט בנייה בעתיד.

בעלי זכויות שאינם פועלים במסגרת קבוצה מאורגנת עלולים למצוא את עצמם במגרש משותף עם מספר רב של שותפים. ריבוי בעלים עשוי להקשות על גיבוש הסכמות, על בחירת יזם ועל קידום פרויקט משותף באופן יעיל.

פרסום הטיוטה אינו מסיים את ההליך התכנוני, אך הוא מקרב את תוכנית חוף התכלת לשלב שבו העקרונות התכנוניים הופכים לזכויות בנייה ולמגרשים ממשיים.

עבור בעלי הקרקע, מדובר בהתפתחות חשובה שעשויה להשפיע באופן ישיר על שווי הזכויות ועל היכולת לממש אותן בעתיד.