אחת מתוכניות הבנייה המשמעותיות ביותר באזור השרון ממשיכה להתקדם. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה פרסמה את טיוטת התוכנית המפורטת ואת עקרונות הקצאת הזכויות במתחם הראשון של רובע חוף התכלת, המתוכנן בדרום מערב העיר.
פרסום הטיוטה מהווה שלב מרכזי בדרך למימוש הרובע החדש, שעתיד לכלול כ 12,500 יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור, פארקים ומערך תחבורה ציבורית רחב הכולל מטרו, רכבת קלה ומסוף תחבורה מרכזי.
הטיוטה שפורסמה מתייחסת למתחם הצפוני, המוכר כמתחם 1, שבו מתוכננות כ 4,000 יחידות דיור. המשמעות המרכזית של המהלך היא מעבר משלב התכנון הכוללני לשלב שבו מתחילים לקבוע בפועל את חלוקת הזכויות, מיקום המגרשים והיקף הזכויות שיוקצה לכל אחד מבעלי הקרקע.
מעבר מתוכנית מתאר לתכנון מפורט
תוכנית המתאר הכוללנית של חוף התכלת אושרה בשנת 2022 וחילקה את שטח הרובע לשלושה מתחמי תכנון. עבור כל אחד מהמתחמים נדרשת תוכנית מפורטת נפרדת, שתסדיר את היקפי הבנייה, שימושי הקרקע, מערך הדרכים, השטחים הציבוריים והקצאת הזכויות.
לאחר שעיריית הרצליה החליטה שלא להוביל בעצמה את קידום התוכניות המפורטות, הועברה האחריות על המתחם הצפוני לחברה הממשלתית דירה להשכיר. שני המתחמים הנוספים יקודמו על ידי רשות מקרקעי ישראל.
כעת, עם פרסום הטיוטה למתחם 1, מתחיל להתגבש המבנה התכנוני של החלק הראשון ברובע, לרבות עקרונות האיחוד והחלוקה בין בעלי הקרקע.
רובע חדש עם אלפי דירות ומאות אלפי מטרים של מסחר ותעסוקה
תוכנית חוף התכלת משתרעת על אחד משטחי הקרקע המבוקשים ביותר במערב הרצליה. על פי התכנון המאושר, הרובע כולו יכלול כ 12,500 יחידות דיור, כ 512 אלף מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, כ 134 אלף מטרים רבועים המיועדים למלונאות וכ 69 אלף מטרים רבועים למסחר.
הבנייה ברובע תתאפיין בגבהים משתנים בהתאם למיקום ולקרבה לצירי התחבורה. לאורך תוואי הרכבת הקלה מתוכננים מגדלים שגובהם עשוי להגיע עד 30 קומות. לאורך דרך הים מתוכננת בנייה מרקמית בגובה של עד שש קומות, ובאזורים אחרים במתחם תתאפשר בנייה של עד 15 קומות.
תמהיל הבנייה נועד ליצור רובע עירוני המשלב בין מגורים, תעסוקה, מסחר, פנאי ושירותים ציבוריים, תוך חיבור ישיר למערכות התחבורה העתידיות של גוש דן.
כ 4,000 יחידות דיור במתחם הראשון
מתחם 1 משתרע על פני כ 595 דונם בדרום מערב הרצליה. גבולותיו הם רחוב אבא אבן בצפון, דרך הים במערב, רחוב אלטנוילנד בדרום ורחוב ישעיהו ליבוביץ’ במזרח.
בתחומי המתחם מתוכננות כ 4,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון. לצד דירות המיועדות לשוק החופשי, לפחות 25 אחוזים מיחידות הדיור מיועדות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת. בנוסף, התוכנית כוללת פתרונות של דיור עירוני בהישג יד.
מעבר למגורים, התכנון כולל שטחי מסחר ומשרדים, בית מלון, מוסדות חינוך, גני ילדים, מרכזים קהילתיים ושטחים ציבוריים פתוחים. בין מוקדי הפיתוח הבולטים מתוכננים פארק חופי רחב ופארק שכונתי נוסף בלב המתחם.
נגישות גבוהה למטרו ולרכבת הקלה
הקרבה למערכות הסעת המונים היא אחד המרכיבים המרכזיים בתכנון הרובע. לאורך רחוב אבא אבן מתוכננת תחנה של קו המטרו M3, הכוללת ארבע כניסות ויציאות בתחומי המתחם.
הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לעבור לאורך רחוב ישעיהו ליבוביץ’, ובנוסף מתוכנן מסוף תחבורה מרכזי שיאפשר מעבר נוח בין אוטובוסים, רכבת קלה ומטרו.
המסוף עתיד להשתלב במבנים ובשימושים עירוניים נוספים, ולשמש מוקד תחבורתי עבור תושבי השכונה, עובדי אזורי התעסוקה והמבקרים ברובע.
החיבור בין צפיפות בנייה גבוהה לבין מערך תחבורה ציבורית מתקדם נועד להפחית את התלות ברכב הפרטי ולאפשר לתושבים נגישות מהירה להרצליה, תל אביב ולמוקדים נוספים במטרופולין.
מה המשמעות עבור בעלי הקרקע
עבור אלפי בעלי הזכויות במתחם, פרסום הטיוטה הוא שלב בעל חשיבות רבה. עד כה החזיקו בעלי הקרקע בזכויות בשטח שטרם חולק למגרשי בנייה מוגדרים. במסגרת הליך האיחוד והחלוקה ייקבעו המגרשים החדשים, ייעודי הקרקע והזכויות שיוקצו לכל בעלים בהתאם לשווי הקרקע שבבעלותו.
בין מועד פרסום הטיוטה לבין הדיון בהפקדת התוכנית, צפויה חברת דירה להשכיר לאפשר לבעלי הזכויות לעדכן את שמאי התוכנית, אסף רפאל לוי, בנוגע להשתייכותם לקבוצות בעלים מאורגנות המיוצגות על ידי עורכי דין.
לפי עקרונות ההקצאה שפורסמו, קבוצות מאורגנות עשויות לקבל עדיפות בקבלת בניינים שלמים במשותף במסגרת טבלאות האיזון וההקצאה. המשמעות היא שהתארגנות מוקדמת של בעלי הקרקע עשויה להשפיע על אופן ריכוז הזכויות ועל המיקום שבו יוקצו להם נכסים במסגרת התוכנית.
עורכת התוכנית היא האדריכלית דורית שפינט ממשרד גורדון אדריכלים ומתכנני ערים.
הדרך למימוש עדיין ארוכה, אך התוכנית הופכת למעשית
למרות שמדובר בטיוטה שעדיין צפויה לעבור דיונים, תיקונים והליכי אישור נוספים, פרסומה מצביע על התקדמות ממשית בתוכנית חוף התכלת.
המעבר לתכנון מפורט מקרב את המתחם לשלב שבו ניתן יהיה לקבוע בצורה ברורה יותר את זכויות הבנייה, מבנה הרחובות, מיקום המבנים והחלוקה בין בעלי הקרקע.
עבור בעלי הזכויות, מדובר בשלב שמחייב מעקב מקצועי אחר התקדמות התוכנית, בדיקת אופן ההקצאה והבנת המשמעות הכלכלית והתכנונית של הזכויות שבבעלותם.
בחברת ריף נדלן מדגישים כי בעלי קרקעות ב חוף התכלת אינם צריכים להמתין להשלמת התהליך כדי להתחיל לבחון את מצבם. בדיקה מוקדמת של הזכויות, השתייכות לקבוצת בעלים ומעקב אחר עקרונות ההקצאה עשויים לסייע בהיערכות נכונה יותר להמשך.
