אחרי שנים ארוכות שבהן תוכנית חוף התכלת הייתה בעיקר הבטחה תכנונית על הנייר, המתחם הראשון בדרום מערב הרצליה נכנס כעת לשלב משמעותי הרבה יותר. זהו השלב שבו מתחילים לקבוע כיצד יחולקו זכויות הבנייה בין בעלי הקרקע, אילו מגרשים ייווצרו ומה יהיה חלקו של כל בעל זכויות בתוכנית העתידית.
עבור בעלי הקרקעות, מדובר בנקודת זמן קריטית. עד כה עיקר העיסוק היה באישור התכנון הכולל של הרובע. כעת המוקד עובר אל התוכנית המפורטת, טבלאות האיזון וההקצאה והחלוקה המעשית של הזכויות.
מרובע מתוכנן למתחם שניתן לממש
תוכנית חוף התכלת מיועדת להקים רובע עירוני חדש במערב הרצליה, באזור המשתרע בין שכונות העיר הקיימות, אזור התעסוקה, המרינה ורצועת החוף.
התוכנית הכוללת צפויה לכלול כשתים עשרה אלף וחמש מאות יחידות דיור, לצד מבני ציבור, מסחר, תעסוקה, מלונאות, שטחים ירוקים ומערכות תחבורה מתקדמות.
חלק משמעותי מהקרקעות בתחום התוכנית נמצא בבעלות פרטית. בעלי הקרקע המתינו במשך שנים לאישור המסגרת התכנונית שתאפשר להפוך קרקע בלתי זמינה לבנייה לזכויות ממשיות במגרשים חדשים.
כעת, עם התקדמות המתחם הראשון, השיח משתנה. לא מדובר עוד רק בשאלה האם התוכנית תצא לפועל, אלא כיצד ייראו המגרשים, מי יקבל זכויות בכל אחד מהם ואיך ניתן יהיה לקדם את מימוש הקרקע בהמשך.
המתחם הראשון מוביל את התהליך
חוף התכלת מחולקת לשלושה מתחמים נפרדים. המתחם הראשון, המכונה רובע דרום מערב, הוא הראשון שמתקדם לקראת תכנון מפורט.
המתחם מקודם באמצעות חברת דירה להשכיר והוא ממוקם בסמוך לרחוב אבא אבן, אזור התעסוקה של הרצליה, המרינה, הפארק החופי ורחוב אלטנוילנד.
על פי נתוני התכנון, במתחם צפויות לקום כארבעת אלפים יחידות דיור. מתוכן, 492 יחידות יוקצו לדיור בהישג יד.
לצד המגורים, התוכנית כוללת גם שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כשלושה עשר אלף מטרים רבועים, שטחי מלונאות וכן כשלושה ושבעים אלף וחמש מאות מטרים רבועים המיועדים למוסדות ציבור ולשירותים קהילתיים.
הרובע החדש מתוכנן לכלול גם פארקים, שבילי הליכה, שטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות עירוניות ומתקנים הנדסיים.
אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא החיבור למערכות הסעת המונים. המתחם צפוי ליהנות מנגישות לתחנת המטרו העתידית, לתחנות הרכבת הקלה ולמרכז תחבורה משולב.
בנוסף, מתוכננות בו מערכות מתקדמות לטיפול במי נגר ולאיסוף אשפה באמצעות תשתית פניאומטית.
מדוע שלב האיחוד והחלוקה חשוב כל כך
במתחמים שבהם קיימת בעלות מפוצלת בין מאות ולעיתים אלפי בעלי זכויות, לא ניתן לבנות בהתאם לחלוקה ההיסטורית של הקרקע.
לכן התוכנית כוללת הליך של איחוד וחלוקה. במסגרת הליך זה מאחדים את כל חלקות הקרקע הקיימות, מתכננים מחדש את המגרשים ומחלקים זכויות בהתאם לשווי היחסי של כל בעל קרקע.
החלוקה אינה מתבצעת בהכרח לפי המיקום המקורי של החלקה. בעלים שהחזיקו קרקע במקום מסוים עשויים לקבל זכויות במגרש אחר, בהתאם לטבלאות האיזון וההקצאה.
בשלב הנוכחי נקבעות הוראות הבנייה, היקפי הזכויות, ייעודי הקרקע וההרכב של המגרשים החדשים. אלו החלטות שישפיעו באופן ישיר על האפשרות לקדם בנייה, לבצע עסקה עם יזם או למכור זכויות בעתיד.
היתרון של התארגנות מוקדמת
אחד האתגרים המרכזיים בתוכניות מסוג זה הוא ריבוי הבעלים. כאשר כל בעל קרקע מקבל חלק קטן במגרש משותף, הוא עלול למצוא את עצמו יחד עם עשרות שותפים שאינו מכיר.
לכל אחד מהשותפים עשויים להיות אינטרסים אחרים. חלקם ירצו למכור, אחרים יעדיפו להמתין, ויש מי שיבקשו לקדם בנייה או עסקת קומבינציה.
ככל שמספר השותפים גדול יותר, כך עולה הסיכון למחלוקות ולעיכובים.
התאגדות מוקדמת של בעלי קרקע מאפשרת להציג קבוצה מאורגנת ומגובשת כבר בשלב הכנת טבלאות ההקצאה.
כאשר קבוצה מחזיקה יחד היקף זכויות משמעותי, גדל הסיכוי שהיא תקבל זכויות מרוכזות במגרש שלם או בחלק משמעותי ממנו.
במצב כזה, ניתן יהיה לקדם החלטות בצורה יעילה יותר, לנהל משא ומתן מול יזמים ולהיערך לבנייה מיד לאחר אישור התוכנית.
רשות מקרקעי ישראל וחברת דירה להשכיר מגלות נכונות להתחשב בהתארגנויות מוקדמות של בעלי זכויות. לכן יש חשיבות לפעולה עוד לפני שטבלאות ההקצאה הופכות לעובדה מוגמרת.
המחיר של חוסר התארגנות
בעל קרקע שאינו פועל בזמן עלול לקבל זכויות במגרש שבו שותפים רבים שאין ביניהם תיאום מוקדם.
מצב כזה עשוי להקשות על כל החלטה הנוגעת למכירה, בנייה, התקשרות עם קבלן או קידום עסקת קומבינציה.
במקרים מסוימים, חוסר הסכמה בין שותפים מוביל להליכים משפטיים של פירוק שיתוף. הליכים אלו עלולים להיות ממושכים, יקרים ולדחות את מימוש הקרקע במשך שנים.
במתחמים גדולים אחרים, ובהם מתחם האלף בראשון לציון, דרום מערב בת ים והגוש הגדול בתל אביב, ניתן היה לראות בבירור את היתרון של קבוצות שהתארגנו מראש.
בעלי קרקע שפעלו יחד בשלב מוקדם הצליחו בדרך כלל להתקדם מהר יותר, לקבל החלטות בצורה מסודרת ולשפר את היכולת לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הזכויות.
גם בעלי הקרקעות בצפון הרצליה נדרשים להיערך
ההתפתחויות התכנוניות אינן מסתכמות בחוף התכלת.
גם הרובע הצפוני של הרצליה מתקדם בקצב מהיר במסגרת תוכניות שכונת הפארק ושכונת המטרו.
תוכניות אלו מקודמות באמצעות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור וכוללות יחד כארבעה עשר אלף תשע מאות ושמונה עשר יחידות דיור.
בנוסף, מתוכננות בהן שש מאות יחידות דיור מוגן וכשש מאות שבעים ושלושה אלף מטרים רבועים של שטחי מסחר ותעסוקה.
המתחמים ממוקמים בין כביש 531 בצפון לבין הרחובות מנחם בגין והבריגדה היהודית בדרום.
גם באזורים אלו קיימות קרקעות רבות בבעלות פרטית, שחלקן שימשו בעבר כקרקעות חקלאיות.
מאחר שהתוכניות מקודמות במסלול מהיר, הזמן העומד לרשות בעלי הקרקע להתארגן עשוי להיות מוגבל.
קבוצה שתתאגד מראש תוכל להיערך טוב יותר לשלב טבלאות האיזון, לפעול לקבלת זכויות מרוכזות ולמנוע מצב שבו הזכויות יפוצלו בין מספר רב של שותפים.
זה הזמן לעבור מהמתנה לפעולה
בעלי הקרקעות בהרצליה נמצאים כיום בשלב שבו התכנון מתחיל להפוך למציאות כלכלית.
ההחלטות שיתקבלו בתקופה הקרובה ישפיעו על מיקום הזכויות, על מבנה השותפות במגרשים ועל האפשרות לקדם בנייה או עסקה בעתיד.
מי שימתין עד לסיום התהליך עלול לגלות שהזכויות כבר חולקו ושאפשרויות ההשפעה הצטמצמו.
לעומת זאת, התארגנות מוקדמת, ליווי מקצועי ובחינה נכונה של הזכויות יכולים לאפשר לבעלי הקרקע להגיע לשלב המימוש בעמדה טובה, מסודרת ובעלת כוח פעולה משמעותי יותר.
ריף נדלן מלווה בעלי זכויות בתוכנית חוף התכלת ומסייעת להם להבין את התהליכים התכנוניים, לבחון את מצב הקרקע ולהיערך בצורה מקצועית לקראת שלבי ההקצאה והמימוש.
